Candidat de la droite et du centre aux élections municipales de Lyon, les dimanches 15 et 22 mars, Jean-Michel Aulas l’assure : l’encadrement des loyers est une mesure « inefficace », qui fait fuir les propriétaires à défaut de réellement réguler le coût du logement. Depuis son entrée en campagne, l’ancien président de l’Olympique lyonnais s’est illustré par de nombreuses saillies contre cette mesure défendue par la municipalité écologiste et expérimentée dans la capitale des Gaules, comme dans 68 autres communes françaises, dont Lille, Paris et Bordeaux et Montpellier.

L’homme d’affaires de 76 ans a notamment défendu sa position dans une tribune publiée en janvier sur le site d’information Actu Lyon. Il y assure que l’encadrement des loyers est un « dispositif rigide« , fondé sur une « lecture dogmatique de l’économie ». « Les travaux économiques disponibles montrent des effets au mieux limités et temporaires, mais surtout des conséquences négatives à moyen terme », affirme-t-il. Il souhaite la mise en place d’une « charte de modération des loyers construite localement ».

« Aujourd’hui, le constat est sans appel : l’encadrement des loyers n’a pas fait baisser les loyers, il les a au mieux stabilisés, il n’a pas fait revenir l’offre et a parfois contribué à sa disparition. »

Jean-Michel Aulas, candidat à la mairie de Lyon

dans une tribune publiée sur Actu Lyon

Dans le reste de la France, plusieurs candidats aux municipales ont tenu des propos similaires. A Paris, la représentante de Reconquête (extrême droite), Sarah Knafo, a estimé sur franceinfo fin janvier que cet encadrement provoquait « une pénurie de logements » et propose sa suppression. A Toulouse, le maire sortant, Jean-Luc Moudenc (centre droit), dénonce sur son site de campagne une mesure « inefficace », tandis que ses adversaires de gauche souhaitent la voir appliquée.

Des travaux confirment pourtant que l’encadrement, dispositif expérimental prévu par les lois Alur, puis Elan en 2018, tend à modérer la hausse des loyers dans les grandes villes où il s’applique, à condition d’être respecté par les propriétaires. Au contraire, ces recherches ne mettent pas en avant d’effet direct de ce plafond à ne pas dépasser lors de la mise en location sur l’investissement locatif et le volume d’annonces.

L’Atelier parisien d’urbanisme (Apur) et le Centre d’économie et de sociologie appliquées à l’agriculture et aux espaces ruraux (Cesaer) ont ainsi réalisé plusieurs études d’impact, dont la plus récente publiée en juin 2025, en se basant sur les annonces du site SeLoger. Selon eux, l’encadrement, qui s’applique aux locations vides et meublées constituant la résidence principale, a permis de réduire la hausse des loyers de 5,2% en moyenne dans la capitale depuis son entrée en vigueur (1 492 euros contre 1 574 euros) par rapport aux prix estimés si le marché était resté dérégulé. Les petites surfaces, comme les studios, sont les premières concernées, puisqu’elles dépassaient plus fréquemment les seuils légaux avant la réforme.

L’étude précise que l’impact de l’encadrement s’accentue progressivement au fil des ans, passant d’une réduction de 2,5% entre juillet 2019 et juin 2020 à 8,2% entre juillet 2023 et juin 2024. « En moyenne, un locataire parisien a économisé près de 1 000 euros par an depuis la mise en œuvre de l’encadrement, entre juillet 2019 et juin 2024. Toutefois, tous les propriétaires bailleurs ne respectent pas le seuil légal. Si le respect était de 100%, la politique d’encadrement serait deux fois plus efficace », précise à franceinfo l’une des coauteures de l’étude, Marie Breuillé, membre du Cesaer et directrice de recherche en économie à l’Institut national de recherche pour l’agriculture, l’alimentation et l’environnement. Environ 43% des bailleurs propriétaires continuent de ne pas respecter l’encadrement, selon l’Apur et le Cesaer. Ils sont même « 68,8% pour les logements de moins de 18 m2 ».

Pour élargir la portée de l’étude, l’équipe de recherche a estimé l’impact de l’encadrement des loyers en prenant en compte six grandes villes françaises (Paris, Lille, Lyon, Villeurbanne, Bordeaux et Montpellier). Selon leur modèle, l’encadrement a permis de réduire le niveau des loyers de 5,2% en moyenne. Marie Breuillé précise que la suppression du dispositif a entraîné des augmentations « parfois très brutales des loyers chez nos voisins européens » : « A Berlin, en Allemagne, des hausses de 8% à 12% des loyers ont pu être constatées dans les mois qui ont suivi l’annulation d’un dispositif équivalent. »

Néanmoins, une autre étude, portant sur Lyon et Lille publiée en novembre 2025 par l’observatoire privé Clameur, un organisme notamment proche de l’Union nationale des propriétaires immobiliers (UNPI) et des syndicats de l’immobilier, est citée dans le débat public pour critiquer l’encadrement des loyers. « Les tendances restent les mêmes avant et après » l’introduction du dispositif dans les deux villes et il n’y a pas eu « n’a pas eu d’effet sur le montant des loyers », affirmait notamment l’un des coauteurs du rapport, Guillaume Toussaint, cité par l’AFP dans la presse.

Cette étude, qui n’a pas été publiée académiquement contrairement à celle de l’Apur, comporte plusieurs problèmes de méthodologie, juge cependant Marie Breuillé. « Comme la nôtre, elle utilise une méthode qui consiste à comparer l’évolution des loyers dans un groupe traité (Lyon et Lille dans leur cas), à l’évolution des loyers dans un groupe de contrôle (des villes où la hausse des loyers serait comparable, mais sans encadrement). Mais ses auteurs ont inclus dans le groupe de contrôle des villes qui ne sont pas comparables, comme Dijon, qui n’est pas une zone tendue », avance la chercheuse.

Contacté par franceinfo, le chercheur Arnaud Simon, coauteur de l’étude de Clameur, dont il est un des membres du comité scientifique, affirme que l’inclusion de Dijon dans le groupe de contrôle n’a qu’une incidence mineure sur les résultats, car la ville ne représente que « 7% de l’échantillon ». Inversement, il critique la place centrale de Paris dans l’étude de l’Apur. « La métropole parisienne est en moyenne dix fois plus grande que les métropoles des villes prises comme comparatif, ce qui n’est pas anodin. Comparer une ville globale comme Paris à des capitales régionales ou des métropoles pose question », estime-t-il.

Le professeur à l’université Paris-Est Créteil précise en outre que son « étude est « envoyée dans un journal académique de référence pour l’immobilier et elle sera très sûrement publiée. Le rythme académique étant ce qu’il est, le processus est en cours ».

Comme d’autres responsables politiques, Jean-Michel Aulas assure régulièrement que l’encadrement des loyers réduit l’offre, en dissuadant les bailleurs de proposer des locations traditionnelles. Contactée par franceinfo pour savoir sur quelles sources se base le candidat lyonnais, son équipe n’avait pas répondu au moment de la publication de l’article. De son côté, l’Apur estime qu’« aucune baisse durable du nombre d’annonces ne semble directement imputable à l’encadrement » des loyers depuis sa mise en place à Paris, en 2019.

« Il y a bien eu des contractions du nombre d’annonces dans la capitale, mais elles sont avant tout conjoncturelles », explique Marie Breuillé, qui cite « la pandémie de Covid-19 » ou « les Jeux olympiques de Paris 2024 ». Sur ce volet, l’étude de l’Apur ne se penche pas en revanche sur les effets de l’encadrement sur les autres villes de France.

PriceHubble, une entreprise européenne qui analyse le marché immobilier, s’est justement intéressée à l’offre de logements dans plusieurs autres grandes villes de France, dans une étude datant d’octobre 2024. Si ses auteurs relèvent bien une forte baisse du nombre de logements en location dans les grandes villes concernées par l’encadrement des loyers, elle précise qu’une baisse comparable s’observe dans les villes qui ne l’appliquent pas. Cette baisse s’expliquerait donc avant tout par « d’autres phénomènes macro-économiques », par exemple la « hausse des taux d’intérêt ».

Un rapport parlementaire transpartisan, rendu en septembre 2025 et porté par les députés Iñaki Echaniz (Parti socialiste) et Annaïg Le Meur (Ensemble pour la République), souligne les « effets positifs » de l’encadrement des loyers. « L’encadrement des loyers n’est pas la cause de la baisse générale de l’offre locative, qui affecte aussi les villes sans encadrement », notent les parlementaires dans cette « mission flash ». Si les deux élus plaident pour une pérennisation du système, ils reconnaissent toutefois que le système actuel souffre d’une lourdeur administrative et d’une centralisation excessive. Ils proposent plusieurs pistes d’amélioration, comme par exemple « rendre le calcul du loyer de référence plus équitable » ou « clarifier les modalités de revalorisation au renouvellement du bail ».