Une étude de l’agence immobilière Green-Arcès recense les 10 départements qui concentrent le plus de résidences secondaires « de villégiature » en France. Les arguments à l’achat restent forts dans ces régions, tandis que la fiscalité et les réglementations, à la main des communes, se renforcent.

Maisons héritées, biens à usage professionnel, lieux de villégiature… Les résidences secondaires, au nombre de 3,7 millions en France selon l’Insee (1 logement sur 10), regroupent de multiples réalités.

Alors que beaucoup sont situées dans les grandes agglomérations et Paris, l’agence immobilière Green Arces a voulu filtrer ces biens pour ne retenir que les résidences « de villégiature », c’est-à-dire réservées à un usage « de plaisir, de repos ou de retraite-progressive », avec « un équilibre entre ville et nature ».

Et le constat est clair: elles sont bien concentrées dans certains départements côtiers et de haute montagne, jusqu’à 45% des logements dans certains territoires. « Les lieux de destination se concentrent autour de trois fronts: le littoral, la montagne et la campagne attractive », indique l’agence immobilière. En haut du podium des départements les plus prisés, figurent les Alpes-Maritimes (avec 196.896 résidences de villégiature, soit 1 logement sur 4 selon l’Insee) et le Var (177.558 logements, 1 logement sur 4 également).

À eux seuls, ces deux départements de la Côte d’Azur concentrent plus de 13% du total national. « La résidence secondaire française n’est pas diffuse : elle est polarisée », indique l’étude.

Un marché de la villégiature toujours concentré

Le classement fait figurer 10 départements de bord de mer et de haute montagne, qui concentrent le plus de biens de villégiature.

1. Les Alpes-Maritimes (6,80% de l’ensemble des résidences de villégiature en France), 2. Le Var (6,14%), 3. La Savoie (4,53%), 4. La Haute-Savoie (4,29%), 5. L’Hérault (4,13%), 6. La Vendée (3,44%), 7. La Charente-Maritime (3,39%), 8. Les Pyrénées-Orientales (3,29%), 9. Le Morbihan (2,80%), 10. Le Calvados (2,48%).

Dans chaque département, ces résidences secondaires représentent parfois un quart des logements, voire plus d’un tiers, comme en Savoie (37,1% du parc, alors que le département compte 445.000 habitants), mais aussi en Corse et dans les Hautes-Alpes (45% des logements, soit près de la moitié du parc), dans des territoires ici moins peuplés.

Une hausse de la fiscalité à la main des communes

Une question subsiste: est-ce que le renforcement des réglementations et des taxes sur ces résidences secondaires, va redessiner le marché?

Car depuis 2024 et la réforme de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires (THRS), les communes peuvent activer une « surtaxe » de 60% en cas de tension sur leurs marchés immobiliers. Elles étaient 4% à l’activer en 2024. Parmi les propriétaires concernés, 2 sur 3 ont dû s’acquitter du taux plafonné à 60%, indique Green Arces. En moyenne, cette taxe a représenté 1.125 euros par foyer fiscal en 2024, contre 700 euros auparavant souligne l’agence.

« Ce qui frappe dans nos analyses, c’est l’absence totale de demi-mesure. Dès que la majoration est autorisée, le taux plafond devient la norme. La fiscalité devient le langage dans lequel les territoires posent leurs conditions », estime Benoît Galy, CEO de l’agence immobilière, dans un communiqué.

Par ailleurs, une résidence secondaire sur cinq se situe dans une zone soumise à des restrictions de location courte durée, depuis l’entrée en vigueur de la loi Le Meur en 2024. C’est notamment le cas au Pays-Basque, où les autorisations pour des meublés touristiques ont chuté de 92% en un an.

Or, l’investissement locatif n’est pas la première motivation des particulier qui souhaitent acheter. Sept acheteurs français de résidences secondaires sur dix (74%) envisagent d’en faire leur résidence principale, dont 60% dans un horizon compris entre un et cinq ans.

« Certains feront le saut directement à la retraite, d’autres par paliers successifs », explique Benoît Galy. Dans 41% des cas, l’ancienne résidence est conservée (transformée à son tour en résidence secondaire, ou mise en location), « ce qui explique le nombre élevé de résidences secondaires dans les grandes villes, comme des ancrages conservés », explique-t-il. Ainsi, la hausse de la fiscalité ne semble pas freiner ces multipropriétaires. D’autant qu’elle reste à la main des maires.

Les résidences secondaires continuent ainsi à se concentrer dans certaines régions, souvent très chères. Pour autant, pour ceux qui n’ont pas les moyens, d’autres territoires moins prisés grimpent. « L’immobilier plaisir commence sous 150.000 euros », indique l’agence. « Preuve à l’appui : 12% des recherches sur Green-Acres portent sur des biens inférieurs à 100.000 euros ».

« Dans le Massif Central, 150.000 euros correspond au prix médian. Dans les Pyrénées accessibles, on entre en station à 129.000 euros. Dans l’Ouest profond, le rêve de la maison avec jardin redevient tangible. Ces territoires combinent prix accessibles, fiscalité modérée et liberté locative « , conclut l’agence.