(BFM Bourse) – Alors que son action a souffert de l’éclatement de la guerre au Moyen-Orient et des accusations de négligences sur des risques de trafic humain, le groupe a annoncé la cession de sa participation de 30,6% dans Essendi, une annonce attendue de longue date par les analystes.

Accor a souffert ces dernières semaines en Bourse. L’exploitant hôtelier a vu son action chuter de 15% depuis l’éclatement du conflit au Moyen-Orient.

Le propriétaire d’Ibis et Sofitel est tout simplement le grand groupe hôtelier le plus exposé au Moyen Orient, la région représentant environ 10% de ses revenus contre 6% pour le britannique IHG, selon Barclays.

Pour ne rien arranger, un vendeur à découvert, Grizzly Reasearch, a publié une étude au vitriol sur Accor, il y a deux semaines. La société d’investissement a accusé le groupe du CAC 40 d’avoir failli à ses obligations de suivi d’hôtels en franchise ou en gestion pour prévenir des risques de trafic humain et de prostitution infantile.

« Le groupe dément fermement toute implication dans l’exploitation systémique supposée liée à la traite d’êtres humains ou d’enfants », a assuré l’entreprise. Accor a lancé une enquête interne approfondie et a mandaté un cabinet externe pour vérifier les faits reprochés.

Ce risque, avant tout réputationnel, constitue une épée de Damoclès pour l’action, juge Barclays.

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La finalisation d’une transformation entamée en 2018

Face à ce contexte évidemment peu porteur, Accor a livré mercredi soir une annonce de nature à renforcer son profil boursier.

Le groupe hôtelier a dévoilé un projet de cession de sa participation résiduelle de 30,56% dans Essendi (ex-AccorInvest), le groupe foncier propriétaire des murs de nombre de ses hôtels.

Pour rappel, jusqu’à début 2018, Accor possédait lui-même une grande partie de ses hôtels. La société avait ensuite décidé de s’orienter vers un modèle « asset-light », c’est-à-dire sans détenir les murs de ses hôtels. Ce afin de se rapprocher du modèle (et des multiples boursiers) de ses concurrents anglo-saxons.

Accor avait alors ouvert le capital d’AccorInvest (rebaptisée donc depuis Essendi), sa filiale d’immobilier d’hôtellerie, avant de de se désengager progressivement. Depuis fin 2019, le groupe détenait encore 30,56% du capital.

Ce désengagement lui a permis d’alléger sa structure. Selon son dernier document d’enregistrement universel, 97% de ses hôtels sont gérés en franchises (45%) ou en contrats « de management » (52%), un modèle alternatif dans lequel Accor est davantage impliqué auprès des propriétaires d’hôtels pour maximiser la profitabilité en échange de davantage de redevances (indexées sur le résultat opérationnel).

Environ 3% du parc hôtelier est lui géré en propriété directe ou en location. Ces hôtels sont principalement exploités par sa filiale Mantra en Australie ou correspondent à des hôtels exploités en location variable au Brésil. En 2014, 39% du parc de la société était géré en propriété directe ou en location.

Accor avait pris un engagement de conservation de titres dans son ex-filiale jusqu’en mai 2023. La société a ensuite attendu le moment opportun pour engager le processus de cession du solde de sa participation dans Essendi.

In fine, le groupe a indiqué avoir signé un protocole d’accord pour céder l’intégralité de sa participation de 30,56% à un consortium formé par le gérant d’actifs Blackstone et la société de capital-investissement Colony IM.

Paiement en deux temps

Cette dernière entreprise n’est guère inconnue de Sébastien Bazin, le PDG d’Accor. Le dirigeant avait occupé dès 1997 le poste de directeur général Europe de Colony Capital, l’ancien nom de Colony IM, avant de rejoindre Accor en 2013.

La structure de cette transaction s’avère légèrement complexe. Accor recevra un paiement en cash de 675 millions d’euros à la date de réalisation de la transaction. Par ailleurs, un complément de prix (« earn-out ») dépendant des futures performances financières de la société (Essendi) après la cession pourra être ajouté pour un maximum de 300 millions d’euros.

Autrement dit, le montant total touché par Accor pourra atteindre jusqu’à 975 millions d’euros.

La société a ajouté que le portefeuille d’hôtels détenu par Essendi serait progressivement converti en contrat de franchises. Selon Citi, l’ex-AccorInvest possédait 88.800 chambres d’hôtels Accor à fin septembre, soit environ un peu plus de 10% du total opéré par Accor (859.000 chambres à fin septembre).

Le groupe hôtelier a précisé s’attendre à ce que l’opération soit finalisée au cours du troisième trimestre 2026. Accor a également indiqué qu’il rendrait l’essentiel du produit de cession immédiat à ses actionnaires sous forme de rachats d’actions, avec un nouveau programme d’acquisition de ses propres titres d’environ 500 millions d’euros.

À la Bourse de Paris, cette annonce permet à l’action Accor de résister à la morosité ambiante. Le titre progresse de 0,4% en fin de matinée, l’une des plus fortes progressions d’un CAC 40 qui tousse, reculant de 1,1% au même moment, après que Donald Trump a promis de frapper l’Iran avec des attaques « plus dévastatrices ».

Réactions plutôt favorables des analystes

Les analystes, dans l’ensemble, accueillent favorablement l’annonce, tout en pointant toutefois la structure de l’opération.

La cession de la participation de 30,6% au capital d’Essendi permettra à Accor de devenir quasiment un acteur purement « asset light ».

L’opération est clairement positive « pour l’action » car « elle clarifie la situation », redonne du cash aux actionnaires, et survient alors que les investisseurs redoutaient que le climat géopolitique actuel « vienne compromettre cette cession », liste Citi.

Dans la même veine, Barclays pense que le marché devrait apprécier l’opération « compte tenu des craintes que le conflit au Moyen-Orient ou le synthèse du vendeur à découvert ne pèsent sur le produit de la vente ou le calendrier de celle-ci ».

La banque britannique salue également le élément qu’Accor rende 74% du paiement initiale à ses porteurs, ce qui « crédibilise la politique d’allocation de capital » de l’entreprise et pourrait davantage attirer l’intérêt des investisseurs.

En prenant certaines hypothèses sur les compléments de prix d’un maximum de 300 millions d’euros, Citi calcule une valeur actuelle nette de la transaction de 900 millions d’euros tandis que Barclays arrive à 870 millions d’euros. Selon les deux banques, les investisseurs attendaient au plus un chiffre de 850 millions d’euros voire moins (Citi évoque moins de 800 millions d’euros au vu du contexte actuel).

Barclays reconnaît toutefois que la clause d' »earn-out » ajoute « de l’incertitude additionnelle » sur les termes de la transaction.

Jefferies livre un constat relativement similaire. Si la banque apprécie l’annonce et le occurrence que la transaction sera bientôt close, « nous estimons que les termes de l’opération sont mitigés, la valorisation initiale (675 millions d’euros) étant inférieure à la valeur comptable et aux attentes du marché ».

Julien Marion – ©2026 BFM Bourse