Alors que le marché des bureaux atteint son point le plus bas après une longue chute, les locataires se précipitent pour acheter leurs propres immeubles.

Les entreprises occupantes saisissent l’opportunité de devenir propriétaires, en particulier dans le centre-ville de Los Angeles, où la valeur des gratte-ciel scintillants a chuté depuis la baisse du taux d’occupation pendant la pandémie. Il ne s’est jamais complètement rétabli, mais les investisseurs estiment que le marché s’est au moins stabilisé.

Parmi les derniers à avoir acquis un gratte-ciel, citons le gestionnaire de fonds Capital Group, qui a accepté de payer environ 210 millions de dollars pour le Bank of America Plaza de 55 étages au sommet de Bunker Hill, où il possède des bureaux. D’autres choisissent d’acheter plutôt que de louer, notamment Riot Games et le ministère de l’Eau et de l’Énergie de Los Angeles.

« Nous savions que le meilleur propriétaire que nous pourrions avoir serait nous-mêmes », a déclaré Mike Gitlin, directeur général de Capital Group.

Il y a de bonnes raisons pour lesquelles les locataires veulent devenir propriétaires dès maintenant, a déclaré Kevin Shannon, courtier immobilier de Newmark, à commencer par le timing.

« Tout le monde sait que nous sommes proches du bas de ce cycle, et il est toujours bon d’acheter près du bas », a-t-il déclaré.

Le centre-ville souffre d’une offre excédentaire d’espaces de bureaux depuis une frénésie de construction dans les années 1980 et au début des années 1990. Le manque de locataires payant un loyer, qui a fait baisser la valeur des bureaux, est devenu plus aigu depuis la pandémie. Près de 40 % des surfaces de bureaux du quartier financier étaient disponibles à la fin de l’année dernière, selon CBRE. Le taux d’inoccupation global au centre-ville est passé de 14 % en 2019 à 34 %.

Les investisseurs découvrent des transactions comprenant des propriétés trophées telles que la Transamerica Pyramid de San Francisco, une tour de 48 étages qui sert de symbole à la ville depuis son achèvement dans les années 1970. Une société d’investissement européenne, Yoda PLC, a récemment payé environ 690 millions de dollars pour le bâtiment, ce qui reflète une perte importante pour l’ancien propriétaire, qui avait investi environ 1 milliard de dollars pour acheter et améliorer le célèbre gratte-ciel, selon CoStar.

Un signe du creux de la baisse des valeurs est que les niveaux de location de bureaux semblent s’être stabilisés, a déclaré Shannon.

« Nous avons suffisamment dépassé le stade de la COVID pour que les utilisateurs des bureaux se sentent à l’aise » et sachent de l’espace dont ils auront besoin à l’avenir, a-t-il déclaré.

Les récents changements apportés aux lois fiscales fédérales concernant les avantages en matière d’amortissement des propriétés ont ajouté des incitations, a-t-il déclaré, et avec l’amélioration des locations de bureaux dans tout le pays, les prêteurs envisagent plus favorablement les achats de bureaux.

En possédant leurs propres bâtiments, les entreprises de chaussures blanches peuvent conserver leurs propriétés à leur image.

Groupe Capital est déjà un locataire principal de Bank of America Plaza et y consolidera d’autres bureaux après la clôture de la vente.

« La meilleure façon de garantir un environnement de qualité au centre-ville de Los Angeles est de créer ce que nous appelons un campus vertical », a déclaré Gitlin. « C’était juste cette opportunité unique dont le prix était bien inférieur à ce qu’il avait été historiquement, et qui était à vendre. »

Capital Group a refusé de confirmer le prix de vente annoncé de 210 millions de dollars, mais le bâtiment a été évalué pour la dernière fois fin 2024 à 212,5 millions de dollars, contre 605 millions de dollars dix ans plus tôt, selon Bloomberg.

Shannon a déclaré que Capital Group avait payé environ 150 $ le pied carré pour une propriété qui coûterait jusqu’à 800 $ le pied à construire aux coûts actuels. Il finira par occuper la majorité du bâtiment de 1,4 million de pieds carrés avec 2 100 employés.

Les propriétaires-utilisateurs sont devenus des acteurs clés sur le marché des bureaux de Los Angeles, représentant désormais près de la moitié de toutes les transactions, a déclaré le fournisseur de données immobilières CoStar, tandis que la part des achats des investisseurs institutionnels a chuté de 45 % à 26 %.

Parmi les acheteurs figurent les utilisateurs de bureaux du secteur public. La ville de Los Angeles envisage d’acheter une tour de 35 étages au centre-ville pour être utilisée par le ministère de l’Eau et de l’Énergie.

Le marché des bureaux en dépression au centre-ville de Los Angeles incite certains locataires à chercher à acheter leurs propres immeubles.

(Robert Gauthier/Los Angeles Times)

Manulife US Real Estate Investment Trust a annoncé cette semaine qu’elle vendrait son immeuble situé au 865 S. Figueroa St. pour 92,5 millions de dollars en attendant l’approbation des autorités de Los Angeles. Sa valeur estimée est de 248 millions de dollars.

Le DWP a confirmé dans un communiqué que ses négociateurs présenteraient le mois prochain une proposition au Conseil des commissaires à l’eau et à l’électricité pour acheter la propriété de la rue Figueroa. Le bâtiment recouvert de granit rouge poli au nord de LA Live est une adresse d’entreprise prestigieuse depuis son achèvement en 1990.

« Si elle est approuvée, cette acquisition fournirait les bureaux nécessaires pour soutenir l’expansion de la main-d’œuvre de LADWP, consolider les opérations et maintenir un approvisionnement fiable en eau et en électricité à la ville de Los Angeles », a déclaré la porte-parole Renee A. Vazquez.

Un autre acheteur public majeur d’un immeuble de bureaux du centre-ville était le comté de Los Angeles, qui en 2024 acheté la tour Gas Co. pour 200 millions de dollars, une forte baisse par rapport à sa valorisation de 632 millions de dollars en 2020. Les responsables du comté ont déclaré à l’époque que la vente par saisie était une trop belle affaire pour la laisser passer.

Le comté déplace progressivement ses travailleurs vers le gratte-ciel de 55 étages situé au pied de Bunker Hill, qui était largement considéré comme l’un des immeubles de bureaux les plus recherchés de la ville lorsqu’il a été achevé en 1991.

Une importante acquisition de locataires dans le Westside s’est produite en décembre, lorsque le géant du jeu vidéo Riot Games a acheté son campus de cinq bâtiments dans le quartier de Sawtelle pour 150 millions de dollars, l’une des ventes de bureaux les plus chères de l’année à Los Angeles.

Le campus abrite un environnement de type studio de cinéma qui comprend des théâtres et l’une des plus grandes cuisines commerciales du Westside, servant une large gamme de plats qui changent quotidiennement et sont fournis gratuitement aux employés de l’entreprise. Parmi les produits les plus connus de la société figure « League of Legends », un jeu vidéo d’arène de combat multijoueur en ligne joué quotidiennement par des millions de personnes à travers le monde.

Le campus coloré « libère le cœur créatif et l’esprit de Riot », a déclaré le directeur général Dylan Jadeja. « Lorsque l’opportunité de devenir propriétaire de la propriété s’est présentée, nous savions qu’il était logique d’investir sur le long terme. Cela nous permet de continuer à cultiver un environnement qui reflète notre mission et permet aux Rioters de faire le meilleur travail de leur vie. »

Le complexe Sawtelle est le siège mondial de Riot Games depuis 2015.

« C’est devenu bien plus qu’un simple bureau pour nous », a déclaré Jadeja. « C’est là que les Rioters ont repoussé les limites du développement de jeux pour offrir des jeux et des expériences incroyables aux joueurs du monde entier. »