Les craintes d’un exode des entreprises de New York sont susceptibles d’être une caractéristique récurrente du mandat du maire de la ville de New York, Zohran Mamdani, chaque décision en matière d’immobilier commercial étant amplifiée comme un signal de basculement potentiel indiquant que les politiques fiscales, immobilières et patrimoniales du socialiste démocrate repoussent les entreprises.

Le débat s’est amplifié la semaine dernière au milieu d’informations selon lesquelles le géant du capital-investissement Gestion globale Apollo envisageait d’ajouter un deuxième quartier général en dehors de la ville de New York, dans un État du sud des États-Unis comme la Floride ou le Texas.

Depuis son élection, l’administration de Mamdani a déclaré qu’elle examinerait toutes les options viables pour aider à augmenter les revenus et à remplir un Un déficit budgétaire de 5 400 milliards de dollars pour la ville, mais sa préférence n’a pas changé par rapport à ce sur quoi il s’est présenté : « taxer les riches ». Cela a entraîné une impasse politique avec la gouverneure de l’État de New York, Kathy Hochul, qui, confrontée à sa propre campagne de réélection, a déclaré qu’elle le ferait. ne pas approuver l’augmentation des impôts sur les entreprises et les riches.

« C’est un environnement fragile aujourd’hui et nous devons être prudents avec ce budget », a déclaré Steven FulopPartenariat pour le président-directeur général de la ville de New York, lundi sur « Squawk Box » de CNBC. Son groupe représente des entreprises, des sociétés d’investissement et des entreprises entrepreneuriales. Dans un article d’opinion qu’il a co-écrit la semaine dernièreFulop a averti que tout projet visant à taxer les riches et les entreprises se répercuterait sur l’équation des coûts pour chaque New-Yorkais. « Alors que les New-Yorkais quittent déjà l’État à la recherche d’un coût de la vie moins élevé, une nouvelle augmentation des prix pourrait pousser encore plus de gens à faire leurs valises et nuire à la croissance économique à long terme de l’État », a-t-il soutenu dans l’article de Newsday.

« Les grandes entreprises [are] « Nous explorons certainement d’autres options : des coûts de main-d’œuvre moins élevés, des impôts moins élevés, moins d’incertitude politique », a écrit par e-mail Vikram Malhotra, directeur général des actions immobilières chez Mizuho.

Ce n’est pas nouveau. Les régions à moindre coût comme Sud des États-Unis attirent de plus en plus les entreprises et les travailleurs avec des biens immobiliers moins chers, des charges fiscales plus légères et moins d’obstacles réglementaires.

Wall Street diversifie son empreinte en matière d’espaces de bureaux

Les sociétés financières font partie des grandes entreprises qui se dirigent vers le sud et s’étendent au Texas et en Floride à partir des deux côtes américaines.

JPMorgan je viens de construire un nouvel immeuble de bureaux à Manhattan, mais compte plus de travailleurs dans ses bureaux de Dallas que dans la ville de New York. Gestion des investissements ARK de Cathie Wood déplacé de New York à Saint-Pétersbourg, en Floride. Wells Fargo bouge son siège social de gestion de patrimoine de San Francisco à West Palm Beach. Citadel, le géant des hedge funds de Ken Griffin déplacé son siège social de Chicago à Miami, un déménagement annoncé dès 2022. Griffin reste impliqué dans au moins un nouveau projet majeur à New York.

Même si toutes ces évolutions reflètent une tendance à plus long terme qui constitue un risque pour la ville de New York, données de la société immobilière commerciale JLL couvrant le premier trimestre du mandat de Mamdani montre que la demande d’espaces de bureaux et les loyers à Manhattan sont en hausse, tandis que les postes vacants sont en baisse, ce qui continue une tendance qui était en place à la fin de l’année dernière, avant le début du mandat de Mamdani, même si cela chevauchait sa victoire aux élections. JLL affirme que les entreprises continuent de signer des baux et de rivaliser pour obtenir des espaces de haute qualité dans des immeubles de premier plan, ce qui permet aux propriétaires d’augmenter les loyers.

Le volume de location d’espaces de bureaux de haute qualité a atteint 8,5 millions de pieds carrés au premier trimestre, tandis que les taux d’inoccupation ont chuté de 2,2 points de pourcentage à 13,5 %, selon JLL. Les loyers ont augmenté de 3,5 % sur un an.

Même si les engagements en faveur de l’espace à long terme sont notables, les décisions sont un mélange de maintien de l’implantation et de nouvelle croissance. American Express annoncé en février, elle construira un nouveau siège social dans le Lower Manhattan. Signature de la Bank of America un engagement de 20 ans dans ses bureaux de New York en mars.

« Même avec l’incertitude économique qui augmente presque quotidiennement, l’activité de location de bureaux à New York au premier trimestre 2026 a été forte, et un engagement substantiel d’American Express au 2 World Trade illustre que New York est toujours l’endroit où les grands occupants ont besoin/veulent être », a déclaré le vice-président de JLL, Evan Margolin, dans un communiqué.

Un boom de l’IA dans les baux des immeubles de Manhattan

Un autre facteur majeur de la force du marché des bureaux à Manhattan est le boom de l’IA. Selon JLL, l’activité de location des sociétés d’IA au premier trimestre représentait environ la moitié du volume total de location en 2025. JLL a décrit la ruée vers l’IA comme celui caractérisé par les entreprises qui se précipitent pour « verrouiller l’espace ».

Parmi les plus grosses transactions d’IA au premier trimestre : le bail de Nscale Global Holdings à One Vanderbilt, qui, selon JLL, était le loyer le plus élevé jamais enregistré à New York (320 $ le pied carré) et c’est la première fois qu’une entreprise d’IA obtient cette distinction. Harvey, un cabinet d’IA juridique en plein essor a signé un agrandissement de 92 000 pieds carrés à One Madison Ave.

Mais le boom de l’IA implique une autre source d’incertitude pour l’avenir immobilier de la ville. « L’accaparement des terres pour les talents et l’espace est immédiat, mais l’incertitude détermine la manière dont ils s’engagent », a noté JLL dans son rapport trimestriel. « Les entreprises d’IA de New York occupent beaucoup plus d’espace que ce dont leurs effectifs actuels ont besoin, en prévision des embauches qu’elles s’attendent à faire. »

JLL a ajouté qu’une caractéristique notable de ces baux est que les entreprises d’IA « exigent des structures de location flexibles avec des mécanismes d’ajustement intégrés et des installations reconfigurables ».

L’activité de l’IA, a prévenu Margolin, « est une tendance qui rappelle le boom du point com (et nous nous souvenons tous de la façon dont cela s’est terminé). » Mais il a ajouté que « cette fois, ils se concentrent clairement sur des immeubles de premier plan situés dans des emplacements privilégiés, ce qui pousse le marché de classe A vers de nouveaux sommets ».

Les chefs d’entreprise se montrent prudents, évaluant les coûts pour la ville alors que de nouvelles taxes sont débattues. Les entreprises qui dépendent de l’accès aux talents, aux capitaux et aux clients peuvent continuer à rester à New York. Dans le même temps, le prochain bureau, la prochaine équipe ou la prochaine expansion auront plus de chances d’atterrir dans un endroit moins cher. « C’est la raison pour laquelle vous constaterez une sorte d’exode progressif au fil du temps », a déclaré Fulop à CNBC.

Même avec des loyers et une absorption nette d’espaces de bureaux en hausse et des postes vacants en baisse, JLL a décrit la demande globale du marché comme « stable » et l’activité de développement comme « mesurée ».

Toute décision d’une grande entreprise de quitter New York a un incidence sur l’économie de la ville, avec des risques tels qu’une hausse du chômage et une baisse des recettes fiscales, selon Malhotra. Et pour le marché immobilier de bureaux en particulier, l’augmentation des taux d’inoccupation et la baisse de la croissance des loyers exercent une pression sur les activités des sociétés immobilières commerciales, a-t-il ajouté.

Fulop a averti que les décisions politiques prises aujourd’hui pourraient déterminer si New York capterait la croissance future ou continuerait de perdre à la marge. « Je pense que cette déconnexion est en grande partie due à la politique, et c’est le genre de choses sur lesquelles nous devons réagir », a-t-il déclaré.