La Préfecture d’Île-de-France a dévoilé la liste des 61 projets lauréats de l’appel à manifestation d’intérêt pour la transformation de bureaux en logements, afin de produire 8.200 logements dans les 8 départements franciliens.

Ils sont nombreux à rester vides, pour certains depuis plusieurs années: après une période fastueuse pour la construction de bureaux en région parisienne, jusqu’à une « surproduction d’immobilier tertiaire » selon le Préfet de région, Marc Guillaume, de nombreuses surfaces se retrouvent aujourd’hui vacantes.

Trop anciens, trop éloignés des modes de transports lourds: l’Île-de-France dénombre aujourd’hui 6,2 millions de mètres carrés de bureaux inoccupés selon le dernier baromètre Immostat, dont un peu moins de la moitié (2,7 millions) rien que dans le département des Hauts-de-Seine, dans l’Ouest parisien, selon sa Préfecture.

Un phénomène qui alerte de longue date les pouvoirs publics qui, à force, ont élaboré des solutions de reconversion. La piste de la transformation en logements est désormais privilégiée, alors que la région souffre d’un manque criant de logements, y compris sociaux. « Nous enregistrons chaque année 134.000 demandes de logement social dans les Hauts-de-Seine », souligne le Préfet de ce département de 1,6 million d’habitants, Alexandre Brugère. « Parmi elles, seules 10.000 débouchent sur une attribution ».

« On ne transformera pas les millions de mètres carrés de bureaux en logements, mais si on en transforme déjà un peu, ce sera déjà bien », a souligné le Préfet de région, Marc Guillaume.

Selon les estimations du rapport Sisyphe, remis en juin 2025 par des acteurs privés à l’ancienne ministre du Logement, Valérie Létard, seuls 20 à 25% des surfaces de bureaux vacantes ont un potentiel de reconversion. Les trois-quarts ne pourront pas l’être, car « la nature même du bâtiment ne le permet pas, les plateaux sont trop profonds, il faut alors démolir et reconstruire », nous a indiqué en mars Roland Cubin, directeur général adjoint de Groupama Immobilier et co-auteur du rapport.

« Notre projet, sans l’AMI, n’aurait pas existé »

C’est dans ce contexte que la préfecture d’Île-de-France a lancé, l’an dernier, un appel à manifestation d’intérêt (AMI) pour la reconversion de bureaux en logements. Sur une centaine de candidatures, 61 projets, situés dans les 8 départements franciliens, ont été retenus et dévoilés ce jeudi 9 avril.

Au total, ils visent à produire 8.269 logements à partir d’anciens bureaux, annonce la Préfecture, « dont 3.944 logements étudiants et 4.467 logements sociaux » (plus que le total annoncé). La moitié d’entre eux a déjà été agréée l’année dernière, soit « 10% de la production régionale » annuelle de logements sociaux en région francilienne.

Certains de ces projets attendent leur permis de construire, d’autres s’apprêtent à entrer en chantier. Les premiers logements devraient être livrés sous deux ans. Mais « pour arriver à débloquer ces opérations, il fallait un soutien financier supplémentaire », souligne le Préfet de région, Marc Guillaume.

« Aujourd’hui, le mécanisme de financement du logement social procède par un forfait de financement de base, au logement », complète Laurent Bresson, directeur régional et interdépartemental de l’hébergement et du logement. Ils sont plafonnés à 20.000 euros par logement social pour la catégorie PLUS, et à 60.000 euros pour les PLAI, indique une note du ministère du Logement d’avril 2025.

« Mais on sait très bien que la plupart des opérations de cet AMI ne passent pas au forfait. Et ce, alors même que les opérateurs mettent déjà beaucoup de fonds propres », ajoute Laurent Bresson.

Ainsi, afin de « soutenir » ces projets, l’Etat leur apporte un soutien de 35 millions d’euros venus du fonds national d’aides à la pierre (Fnap) pour les trente premiers projets, dont 15 millions d’euros de « bonification exceptionnelle » accordée par le ministère du Logement au cas par cas. Mais aussi de 4,9 millions d’euros issus de la mesure dédiée au recyclage des friches dans le fonds vert, et d’1 million d’euros de subventions majorées de l’Agence de la rénovation urbaine (Anru).

Un soutien essentiel pour les opérations de logements sociaux. « Notre projet, sans l’AMI, n’aurait pas existé », commente en effet Franz Namiach, directeur général de Seqens Solidarités, promoteur d’un projet de 64 logements en résidence sociale et pension de famille à Jouy-en-Josas (Yvelines). « Nous avons eu la mauvaise surprise de découvrir que le béton de notre bâtiment des années 1930 avait mal vieilli », illustre également Bruno Rousseau, directeur général adjoint du bailleur social 3F, qui porte un projet de réhabilitation à Châtillon (Hauts-de-Seine).

« Il nous a fallu faire des reprises structurelles assez massives. On s’est retrouvé devant une équation économique compliquée », indique le bailleur.

Un surcoût estimé jusqu’à 20% par rapport à une démolition-reconstruction

L’équation économique s’avère particulièrement serrée. Globalement, selon le étude Sisyphe, « il ressort de façon unanime que la transformation d’actifs existants est dans la plupart des cas plus onéreuse que la démolition-reconstruction: le surcoût estimé peut aller jusqu’à 20% ».

Mais certaines opérations, elles, s’affichent à l’équilibre. À Antony (Hauts-de-Seine), l’investisseur Kareg porte un programme de 32 logements privés dans un ancien immeuble de bureaux, pour une livraison en 2028. Le coût commercialisé au mètre carré: 7.150 euros.

« Nous avons fait des choix pour rentrer dans nos coûts », illustre son directeur général, Raphaël Tréguier: l’ensemble sera chauffé par une pompe à chaleur collective, mais sans panneaux solaires, ni de circulation d’air à double-flux.

« Tenir les coûts, on sait faire », ajoute Jérémy Dupré, directeur technique du promoteur Cap Synthèse. « Nous bénéficions d’une économie liée à l’absence de démolition lourde, et donc de terrassement, qui est l’un des postes les plus onéreux », pour « environ 40% du prix de production au mètre carré », complète Gabor Kende, directeur technique de Kareg.

À ces économies, il faut ajouter « les surcoûts liés à des démolitions ponctuelles, à des ouvertures de façade, à la création de balcons, à l’adaptation des circulations (escaliers, ascenseurs) », complète-t-il. Grâce à la réhabilitation de l’existant, l’opération présente aussi un coût carbone largement en dessous des seuils réglementaires pour les bâtiments neufs en 2031.

Diagnostiquer les gisements fonciers

Mais d’autres défis se présentent. Dans son AMI, la Préfecture veut aussi accompagner « d’un note de vue technique et réglementaire » les 61 lauréats. L’an dernier, deux lois (Daubié et Huwart) ont déjà été adoptées afin de faciliter la transformation de ces surfaces de bureaux.

La première permet la requalification de ces actifs dans les plans locaux d’urbanisme (PLU), quand la seconde vient favoriser des dérogations à certaines dispositions des PLU, notamment sur la surélévation de bâtiments.

Il demeure enfin un défi fiscal, alors que de nombreuses communes de l’Ouest parisien ont appuyé leur développement économique sur les recettes de l’immobilier tertiaire, souligne le préfet des Hauts-de-Seine, Alexandre Brugère. « Il est nécessaire que les élus changent d’appréciation à ce sujet », déclare-t-il, en précisant que 8 communes franciliennes, dont 6 dans les Hauts-de-Seine (Vaucresson, Sèvres, Montrouge, Courbevoie, Boulogne-Billancourt, Asnières), se sont engagées à réaliser un diagnostic de leurs gisements fonciers.