La décision du Canada de réduire radicalement les niveaux de migration et de réduire le nombre de travailleurs et d’étudiants étrangers dans le pays a atteint son objectif de réduire les coûts du logement, affirment les experts.

En proie à une poussée migratoire post-pandémique à l’étranger qui a été jugée comme contribuant à des logements inabordables et à des services publics tendus, le gouvernement canadien de l’ancien premier ministre Justin Trudeau a déposé fin 2024 une loi qui réprimait les arrivées étrangères.

Pour la première fois, le plan ciblait non seulement le flux d’immigration permanente, mais prévoyait des plafonds pour les nouveaux résidents temporaires, et en particulier les étudiants internationaux.

Cette décision radicale d’un pays qui accueille depuis longtemps les arrivées de l’étranger a détruit les universités qui dépendaient désormais des étudiants étrangers pour combler les déficits de financement, et a suscité des inquiétudes quant à la pénurie de main-d’œuvre dans des secteurs tels que le secteur des soins.

Mais avec la population du pays qui diminue pour la première fois depuis les années 1940, les experts affirment que l’impact sur les coûts du logement est indéniable.

Variation trimestrielle de la population du Canada

Les loyers moyens demandés pour toutes les propriétés en termes annuels sont désormais en baisse depuis 17 mois consécutifs à l’échelle nationale, selon Locations.ca.

L’impact sur la valeur des maisons a été plus modéré, mais les prix des appartements dans certaines grandes villes ont chuté jusqu’à un tiers, la demande émanant notamment des étudiants étrangers ayant disparu.

Le Canada est depuis longtemps un pays accueillant pour les migrants et, entre 2001 et 2025, il a connu la croissance démographique la plus rapide parmi les principales économies avancées.

La population du pays a augmenté d’environ 400 000 personnes par an au cours des deux décennies précédant la pandémie.

Cependant, outre les nombreux avantages, l’afflux de personnes a exercé une pression sur le logement et les services et a mis en évidence un manque de planification.

Ensuite, il y a eu une explosion des arrivées de résidents non permanents au lendemain de la période Covid, ce qui a encore aggravé les attitudes à l’égard de la migration.

Guide rapide

Le plan d’immigration du Canada pour 2025-2027

Montrer

– Plafonner les nouveaux migrants permanents à 395 000 en 2025, 380 000 en 2026 et 365 000 en 2027 au lieu de 500 000 pour chaque année

– Réduire les migrants non permanents à 5 % de la population d’ici fin 2026 grâce à des objectifs d’arrivées inférieurs

– Donner la priorité à la transition des travailleurs temporaires qualifiés vers des résidents permanents et mettre davantage l’accent sur l’attraction de compétences clés de l’étranger.

Après 2021, la croissance démographique annuelle a culminé à près de 1,2 million de personnes en 2023 et, comme en Australie, la croissance « naturelle » des naissances moins les décès au Canada ne représentait qu’une infime part de cette croissance.

Plus de la moitié des Canadiens interrogés fin 2024 ont déclaré qu’ils pensaient que trop d’immigrants arrivaient au pays, l’abordabilité du logement étant citée comme l’une des principales raisons de ce point de vue.

Moins de demande équivaut à des loyers plus bas

« Oh, merde, qu’est-ce qu’on a fait ? »

Steve Pomeroy, expert canadien en logement et professeur à l’Université McMaster en Ontario, calcule que la croissance démographique moyenne au cours des deux premières décennies de ce siècle aurait nécessité 160 000 nouvelles maisons nettes par an pour correspondre à la croissance du nombre de nouveaux ménages.

En revanche, l’augmentation du nombre de résidents après 2021 a nécessité la construction de 490 000 logements, soit le triple du niveau de construction de logements.

L’industrie du bâtiment allait toujours avoir du mal à faire face à ce choc soudain ; Il faut généralement trois à cinq ans au secteur de la construction pour répondre à l’évolution de la demande, explique Pomeroy.

Répression

Les migrants temporaires représentant la part du lion de cette augmentation, la pression s’est surtout fait sentir sur le marché locatif, qui a été « débordé ».

« Les volets des travailleurs étrangers temporaires et des étudiants internationaux du système étaient massivement sous-gérés, voire pas gérés du tout.

« Nous avons 4,8 millions de logements locatifs au Canada. Vous attirez un million de nouvelles personnes en un an sur le marché et c’est pourquoi vous avez eu cette très, grande augmentation des loyers.

« Et puis, bien sûr, tout le monde dit : ‘Oh, merde, qu’avons-nous fait ? Reculons très vite.' »

La hausse des taux d’inoccupation des logements locatifs a pesé sur la valeur des appartements, ce qui a eu un effet d’entraînement plus large sur les prix des logements.

Pomeroy affirme que, dans l’ensemble, la réduction des niveaux de migration a eu un incidence positif sur le marché du logement et sur l’accessibilité financière. Mais les conséquences ont été moins bienvenues, notamment pour les universités qui ferment des programmes alors que les revenus des frais de scolarité des étudiants étrangers s’effondrent.

« Lorsqu’il y a un mouvement excessif dans une direction, alors que le pendule revient en arrière, cette correction aura certains impacts. Mais je pense que, dans l’ensemble, cela a contribué à modérer la hausse des prix de l’immobilier et des loyers. »

Des chemins divergents

La crise de l’accessibilité financière

Carolyn Whitzman, professeure adjointe à l’Université de Toronto et éminente chercheuse en matière de logement, affirme qu’il est important de reconnaître que l’effondrement de la migration n’a pas résolu le marché immobilier chroniquement inabordable au Canada.

Les loyers ont baissé de 3 à 5 % au cours des deux dernières années, dit-elle, mais cela s’inscrit dans un contexte d’augmentations considérables depuis le début de la pandémie.

« Il n’y a aucune ville au Canada où un appartement de deux chambres est abordable pour, disons, un travailleur à temps plein au salaire minimum. Et il n’y a pratiquement aucune ville au Canada où un appartement d’une chambre est abordable pour une personne seule gagnant le salaire minimum, nous avons donc toujours un énorme problème d’abordabilité. »

L’effondrement de la migration temporaire, concentrée sur les étudiants internationaux, a également déclenché une chute « énorme » des prix des copropriétés – de l’ordre de 35 % dans certaines villes.

« Les prix ont baissé au Canada. Absolument, cela est lié à une forte baisse de l’immigration », dit-elle.

Mais encore une fois, le prix demandé de 700 000 $ CA (720 000 AU) pour un studio d’une chambre à Toronto ou à Vancouver reste inabordable pour quiconque, sauf pour les personnes aux revenus les plus élevés ou pour ceux qui ont hérité d’une propriété.

En d’autres termes, une forte migration n’est pas la raison pour laquelle de nombreux Canadiens ont du mal à payer leur loyer ou sont désespérés de devenir un jour propriétaires.

« L’immigration en elle-même n’est pas un problème, dit Whitzman. « Une planification qui ne prend pas en compte l’immigration est un problème. Il aurait dû y avoir, à tout le moins, beaucoup plus d’argent pour le logement étudiant, ce qui n’a pas été le cas.

« Donc vous savez, en tant que gestion de crise, [the change in policy] travaillé. Je ne dirai pas que cela a fonctionné par hasard, car la cause et l’effet étaient assez simples. Mais il y avait très peu de preuves derrière cela. »

« Les deux sociétés sont des sociétés vieillissantes »

Ayant vécu en Australie entre 2003 et 2019, Whitzman affirme que les conversations sur la migration dans les deux pays sont étonnamment similaires.

« Au sens le plus large, les deux sociétés sont des sociétés vieillissantes. Elles ont besoin de travailleurs. Elles ont besoin de travailleurs bon marché.

« Ils ont besoin de gens, vous savez, qui travaillent dans le secteur des services pour cueillir des fruits ou travailler dans les hôpitaux. Mais ils ne fournissent pas suffisamment de logements pour que les gens puissent vivre dans les villes et devenir des travailleurs essentiels. »

Nathan Janzen, économiste en chef adjoint à la Banque Royale du Canada, affirme que la spectaculaire alternance d’expansion et de récession de la migration au cours des dernières années est « sans précédent ».

« Nous avons connu des flux et des reflux, et nous avons déjà connu des vagues d’immigration, mais pas dans une telle mesure. »

Janzen affirme qu’il est « assez largement reconnu ici que les immigrants apportent d’énormes avantages et que la réduction de ces niveaux a des coûts » – notamment que les migrants apportent généralement une jeunesse indispensable à des populations vieillissantes.

Les coupes dans le flux migratoire permanent du Canada n’ont pas été aussi sévères, et il y a eu des exclusions pour les secteurs de l’agriculture et de la construction qui dépendent fortement des travailleurs temporaires.

« Cela a été considéré comme un ajustement – ​​une pause pour permettre à l’offre de logements et aux services publics de rattraper leur retard », explique Janzen.

La croissance économique est déterminée par les trois « P » : population, participation et productivité. La population totale du Canada devrait diminuer en 2026 pour la première année jamais enregistrée, ce qui pèsera sur la rapidité de croissance du PIB réel.

Mais Janzen affirme que « ce qui compte vraiment, c’est la façon dont se porte chaque ménage ou travailleur ».

L’économie s’est développée jusqu’en 2023 et 2024 grâce à l’essor de la population, mais les Canadiens étaient en difficulté.

«Nous avons essentiellement connu une récession du PIB par habitant sur quelques années et une hausse de deux points de pourcentage du chômage», à environ 7%, explique Janzen.

En revanche, même si la croissance du PIB ne semblait pas forte en 2025, « sous la surface, nous avons enregistré le premier gain par habitant, et c’est ce qui compte vraiment pour le ménage type ».

La faiblesse du marché du travail a également signifié que le pays a réduit les migrations alors que l’économie n’était pas aux prises avec une pénurie de main-d’œuvre.

Janzen affirme que la démographie importe plus que le simple nombre d’habitants du pays.

« Cela est davantage lié à l’âge moyen de la population qu’à la taille de la population. Si tout ce qui change, c’est la population, alors les recettes publiques diminuent, mais les dépenses aussi. « 

« Et comme les immigrés ont tendance à être plus jeunes, ce qui se produit lorsque l’immigration diminue, c’est que le déficit de financement vieillissant, présent dans pratiquement toutes les économies avancées, s’élargit. »