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Le projet de taxe de New York sur les résidences secondaires d’une valeur de plus de 5 millions de dollars est susceptible de déclencher des batailles juridiques coûteuses sur la manière d’évaluer les biens immobiliers les plus chers de la ville, selon les évaluateurs et les avocats.

La taxe dite « pied-à-terre » de la ville, annoncée la semaine dernière par la gouverneure de New York Kathy Hochul et le maire de New York Zohran Mamdani, imposerait une surtaxe annuelle sur les biens immobiliers résidentiels non primaires d’une valeur de plus de 5 millions de dollars. Le gouverneur et le maire ont déclaré que ce prélèvement permettrait de récolter environ 500 millions de dollars par an pour aider à combler le déficit budgétaire de la ville.

Les autorités n’ont publié aucun détail, y compris les taux d’imposition ou le calendrier. Pourtant, les évaluateurs immobiliers et les avocats ont déclaré que la taxe ouvrait la voie à une bataille juridique massive sur la manière d’évaluer les biens immobiliers haut de gamme sur l’un des marchés les plus chers au monde. Parce que le système désuet de taxe foncière de New York sous-évalue considérablement les coopératives et les copropriétés, les experts ont déclaré que la ville devra proposer un nouveau système pour évaluer les résidences secondaires haut de gamme.

Parmi les questions : Reviendra-t-il au propriétaire, ou à la ville, de fixer la valeur imposable ? Les propriétaires de pieds-à-terre devront-ils faire appel à des évaluateurs pour évaluer leur appartement chaque année ? Comment la ville va-t-elle gérer le déluge de contestations judiciaires sur les valeurs ?

« Les coûts administratifs n’ont pas été réfléchis », a déclaré Jonathan Miller, PDG de Miller Samuel, la société d’évaluation et de recherche. « Cette taxe pourrait donner naissance à une toute nouvelle industrie artisanale, dans laquelle je pourrais faire de nombreuses évaluations. »

La taxe devrait faire partie du budget annuel de l’État et doit encore être approuvée par le corps législatif de l’État. Il se heurte à une forte opposition de la part du secteur immobilier et des propositions similaires ont échoué dans le passé. Citadelle jeudi réprimanda Mamdani pour avoir choisi le PDG Ken Griffin dans sa campagne en faveur de la taxe.

Les taxes proposées précédemment pour les pieds-à-terre comprenaient des taux progressifs basés sur la valeur. Une proposition de 2019, par exemple, imposait une taxe de 0,5 % sur la valeur d’un pied-à-terre au-dessus de 5 millions de dollars, de 1,5 % au-dessus de 10 millions de dollars et de 4 % au-dessus de 25 millions de dollars.

Imposer une nouvelle surtaxe sur la valeur des résidences secondaires nécessitera deux nouvelles formes de vérification par la ville : la non-résidence et la valeur. Hochul estime qu’environ 13 000 logements non principaux à New York, évalués à 5 millions de dollars ou plus, seront soumis à cette taxe.

Miller a déclaré que 4 146 appartements à Manhattan se sont vendus pour 5 millions de dollars ou plus au cours des cinq dernières années. Il estime qu’environ 70 % des propriétés vendues à plus de 5 millions de dollars sont des résidences secondaires (voire des troisièmes, cinquièmes ou dixièmes résidences).

Prouver la résidence non principale devrait être simple, basé sur le rôle d’imposition. Si le propriétaire d’une propriété de plus de 5 millions de dollars n’est pas un résident fiscal de la ville de New York, il sera soumis au prélèvement. Ceux qui achètent des condos par l’intermédiaire de SARL, qui constituent probablement la grande majorité des acheteurs haut de gamme, peuvent être difficiles à identifier. Et comme les propriétaires de résidences secondaires qui louent à des locataires à long terme peuvent être exonérés, certains propriétaires de LLC pourraient être en mesure de louer eux-mêmes et éventuellement d’éviter la taxe, selon les experts immobiliers.

Le plus gros problème sera la valorisation. Les impôts fonciers constituent la plus grande source de revenus de la ville de New York, représentant plus de 40 % des recettes fiscales totales ces dernières années, selon le Bureau indépendant du budget de la ville. Pourtant, le système d’évaluation de la ville valorise les propriétés bien en dessous de leur valeur marchande. Grâce à une histoire juridique complexe qui valorise certains types de biens immobiliers en fonction de leur valeur locative, les valeurs estimées des appartements à New York ne représentent souvent qu’une fraction de leur valeur marchande.

« Les valeurs estimées sont absurdement basses », a déclaré Robert Pollack, associé principal chez Marcus & Pollack LLP et expert en taxes foncières à New York. « Ils ne sont pas représentatifs des valeurs marchandes. »

Le penthouse de Griffin au 220 Central Park South, que Mamdani a utilisé comme toile de fond pour annoncer la taxe, a été acheté en 2019 pour 238 millions de dollars. Pourtant, la ville l’évalue à 6,99 millions de dollars et sa valeur marchande à 15,5 millions de dollars, selon Pollack. Peu d’appartements de l’immeuble, parmi les plus chers de la ville, devraient payer la taxe pied-à-terre selon les valeurs actuelles de la ville.

La proposition de pied-à-terre de 2019 prévoyait que les évaluations soient basées sur les prix de vente récents. Pourtant, les courtiers ont déclaré que, puisque chaque appartement est différent et que les marchés évoluent rapidement, l’utilisation des prix de vente récents peut fausser les valeurs. Pour atteindre l’objectif de revenus de 500 millions de dollars par an pour la nouvelle taxe, les autorités municipales devront probablement créer un nouveau système pour déterminer les valeurs marchandes, selon les experts.

Miller a déclaré qu’une option serait que les propriétaires fonciers obtiennent des évaluations régulières, ce qui créerait un flot de demande pour des sociétés d’évaluation comme la sienne.

« Je serais ravi si chaque appartement de New York devait faire l’objet d’une évaluation annuelle », a-t-il déclaré.

Cependant, même avec les évaluations des propriétaires, il y aura une pression pour évaluer les appartements juste en dessous de leur seuil fiscal le plus proche. Il pourrait y avoir un grand nombre d’appartements évalués à 4,98 millions de dollars, par exemple, pour éviter la taxe. Ou encore, une personne possédant un appartement de 26 millions de dollars pourrait le faire évaluer à 24,9 millions de dollars pour éviter le taux le plus élevé de 4 %.

« Vous auriez pu finir par avoir ces grands groupes d’évaluations autour de chaque tranche d’imposition », a déclaré Miller.